En España, cuando se habla de invertir, la mayoría de la gente piensa en bienes inmuebles. Es la “cultura” que hemos aprendido desde pequeños, y es habitual oír a la gente decir que “si les tocara la lotería, compraría pisos y viviría de los alquileres“.
Sin embargo, la Bolsa es vista como una especie de casino donde puedes pegar el pelotazo o arruinarte enseguida. Obviamente, esto último tiene mucho que ver con la imagen que dan los medios de comunicación de la Bolsa.
En cualquier caso, aquí expongo algunas razones por las que creo que, para el ciudadano medio, es muchísimo más recomendable invertir en Bolsa que invertir en inmuebles. Aunque la mayoría piense lo contrario.
1. Requisitos económicos
Hay acciones que cotizan en Bolsa por debajo de 1€, y en cualquier caso, casi cualquier empresa se puede comprar teniendo unos pocos cientos de euros. Sin embargo, es poco probable poder invertir en inmuebles si no tienes, como mínimo, 30.000€ ó 40.000€. Esto nos lleva al siguiente punto.
2. Necesidad de apalancamiento
Si no se dispone de dicho capital, para invertir en inmuebles se necesita hipotecarse, endeudarse, aumentando entonces el riesgo que se asume con la inversión. La idea al invertir en Bolsa es invertir dinero que ya se tiene y que no se necesita.
3. Diversificación de activos
Con cantidades pequeñas de dinero se puede tener una cartera de acciones diversificada, de 15, 20, 25 empresas diferentes o más. O invertir en fondos de inversión, lo cual tiene ventajas e inconvenientes respecto a comprar acciones de empresas individuales, pero desde luego aumenta la diversificación. Sin embargo, para comprar 10, 12 o 15 inmuebles hace falta un patrimonio muy elevado que la mayoría de las personas no tiene.
4. Diversificación temporal
Se puede invertir en una empresa haciendo varias compras, espaciadas en el tiempo, evitando así el riesgo de invertir todo el dinero justo antes de una caída en las cotizaciones. Cuando se compra un inmueble, se compra de una vez (aunque se tarde décadas en pagarlo), asumiendo así el riesgo de un crash inmobiliario justo después de la compra.
5. Diversificación geográfica
Se puede invertir en acciones de casi cualquier parte del mundo con unos costes similares a los de invertir en España (o en el país de residencia de cada uno), y con unos conocimientos necesarios muy parecidos. Esto no es posible cuando hablamos de inmuebles, pues tanto los costes como los conocimientos necesarios para hacer una buena inversión en el extranjero se disparan.
6. Liquidez y rapidez de las transacciones
No hay punto de comparación. En caso de necesitarse dinero, se tarda unos pocos segundos en vender unas acciones, y puede que un par de días en enviar el dinero de la cuenta del bróker a tu banco. Para vender un inmueble hay que buscar un comprador, negociar el precio, pasar por el notario… podemos hablar de semanas o meses.
7. Flexibilidad a la hora de obtener liquidez
Puedes vender las acciones en la cantidad exacta que necesites, conservando el resto. Un inmueble o se vende entero o no se vende; no puedes vender el salón y conservar las habitaciones.
8. Transparencia en la información
La información de las cotizaciones, beneficios, dividendos, etc. de las empresas de la Bolsa en el pasado, está disponible a tiro de una búsqueda en internet. No hay nada ni remotamente parecido con los inmuebles, y la información de la que se puede disponer es la de los anuncios de compra/venta/alquiler de inmuebles, que no siempre coincide con el precio final de las operaciones (precio que sólo conocen los implicados en cada operación).
9. Rentabilidad obtenida
Los dividendos que reparten las empresas dependen del beneficio que obtenga cada empresa. Por otra parte, el precio de los alquileres está más relacionado con la evolución del sueldo medio de la población, pues el alquiler se paga directamente con el sueldo. El crecimiento de los beneficios de las empresas sólidas y de calidad a largo plazo es superior al de los salarios.
10. Gastos asociados a la inversión
Hay muchos brókers que sólo cobran comisión por comprar o vender acciones, siendo la custodia de estas acciones y el cobro de dividendos gratuito. Cuando hablamos de inmuebles, hay una serie de gastos que hacen que de entrada se empiece perdiendo (mucho) dinero: gastos de notaría, comisión a la inmobiliaria (en su caso), IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), posibles derramas, cuota de la comunidad, reparaciones… Ten en cuenta que muchos de estos gastos son periódicos, hay que pagarlos cada mes, cada semestre o cada año.
11. Seguridad en el cobro de una renta
Para cobrar un dividendo sólo tienes que tener las acciones depositadas en tu bróker, el cual se encarga automáticamente de todo. Para cobrar un alquiler, hay que: poner el piso en alquiler, publicitarlo, puede que contando con una inmobiliaria que te ayude en esta tarea, encontrar un inquilino adecuado, y esperar que este inquilino pague religiosamente el alquiler todos los meses.
12. Desgaste
Una acción, o una empresa, no se desgasta con el simple paso del tiempo, no sufre deterioro. Por el contrario, una vivienda sí lo hace, obligando al propietario a llevar a cabo reformas y reparaciones periódicas para que el inmueble siga siendo atractivo para un potencial inquilino.
13. Fiabilidad
Es casi imposible tener una vivienda alquilada de forma ininterrumpida durante años o décadas. En los períodos en los que no esté alquilada, no se cobrará ningún dinero, y sin embargo habrá que seguir haciendo frente a las cuotas de la comunidad, IBI, etc. Con acciones de una empresa sólida que reparta dividendos crecientes con el paso del tiempo, este riesgo prácticamente no existe.
14. Tiempo de dedicación
Para invertir en Bolsa hay que formarse, sin duda, pero el tiempo de dedicación es mucho menor de lo que la mayoría de la gente piensa. Además, los conocimientos adquiridos servirán para siempre. Con los inmuebles, hay que estudiar cada caso particular, tanto de inmuebles como de posibles inquilinos, con el fin de conseguir negociar los mejores precios, conseguir inquilinos fiables en el pago, etc.
Es decir, una acción de Amazon de Jeff Bezos es exactamente igual que una acción de Amazon tuya. Sin embargo, no hay dos inmuebles iguales: orientación, zona, etc. hacen que haya que analizar en detalle cada caso.
15. Crecimiento
La actividad empresarial está en expansión, la gente cada vez adquiere más productos y servicios, y hasta el momento esta expansión es ilimitada. El alquiler es una solución temporal: por lo general, alguien que vive de alquiler busca acabar con esa situación lo antes posible.
16. Tamaño del mercado
Por la razón anterior, el mercado del alquiler es relativamente pequeño, y aunque mucha gente decida invertir en inmuebles, esto no significa que el número de interesados en alquilar vaya a crecer de la misma forma. El mercado de empresas que cotizan en Bolsa, por otra parte, es inmenso.
17. Riesgo de disminución de las rentas periódicas obtenidas
Una empresa que pague dividendos, puede en determinado momento congelar o bajar este dividendo. En ese caso, se debe analizar si los problemas de esa empresa son temporales o definitivos, y si conviene vender esas acciones. Sin embargo, los alquileres tienen el riesgo de disminuir si el precio de los inmuebles cae de forma significativa. Si posees un inmueble por el que habría que pagar 800€ de hipoteca, puedes alquilarlo por menos de lo que costaría esa hipoteca. Supongamos que lo alquilas por 650€ al mes. Si hay una caída en los precios de los inmuebles, de forma que la hipoteca que habría que pagar tras esa caída es de sólo 500€ al mes, forzosamente deberás bajar el precio de alquiler, pues nadie va a pagar 650€ de alquiler pudiendo adquirir el inmueble por 500€ de hipoteca.
18. Riesgo de regulación del alquiler
Con los inmuebles entramos en un terreno algo pantanoso: el terreno ético. ¿Es justo que alguien suba el precio de alquiler de su vivienda injustificadamente, dificultando el acceso a una necesidad básica como la vivienda al potencial inquilino? ¿Es moralmente correcto que alguien se lucre con la necesidad de otros en algo tan esencial como la vivienda? No entro a valorarlo, pero desde luego, la posible regulación del precio del alquiler por parte del gobierno es un riesgo al que se enfrenta alguien que aspire a obtener una rentabilidad invirtiendo en inmuebles.
En la práctica, las rentabilidades que obtienen los inversores en Bolsa son mucho más altas y más estables de lo que la gente cree o las películas nos hacen ver. De hecho, la mayoría de las personas más ricas del mundo tienen la mayor parte de su patrimonio en Bolsa.
